La SCI (Société Civile Immobilière) familiale permet d'acheter à plusieurs, gérer un patrimoine locatif, ou organiser une transmission optimisée. 3 millions de SCI existent en France en 2026.
Cas d'usage de la SCI
- Achat à plusieurs (fratrie, couple non marié)
- Transmission aux enfants sans indivision
- Séparation patrimoine privé / locatif
- Acheter un bien familial (maison de vacances)
Création : étapes
- Rédiger les statuts (notaire ou modèle en ligne)
- Déposer le capital social (1 € minimum, 1 000 € conseillé)
- Publication dans un journal d'annonces légales (~150 €)
- Immatriculation greffe du tribunal (~66 €)
- Délivrance du Kbis (preuve d'existence)
Coût total : 500-1 500 € selon passage par notaire.
Fiscalité : IR ou IS
| Régime | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|
| IR (transparent) | Simple, déficit foncier possible | Loyers directement imposés chez les associés |
| IS | Amortissement du bien, taux 15-25 % | Double imposition à la distribution de dividendes |
Transmission : l'avantage majeur
Donner des parts de SCI plutôt qu'un bien entier permet :
- Donner fractionné (2 % chaque année par exemple)
- Exploiter plusieurs fois l'abattement de 100 000 €/parent/enfant/15 ans
- Conserver l'usufruit (gestion et revenus) tout en transmettant la nue-propriété
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