不動産投資はサラリーマンの副業・老後対策として人気ですが、初心者が失敗するケースも多い世界。成功のカギは「正しい物件選び」と「利回り計算」です。
不動産投資の3つのタイプ
1. 区分マンション投資（初心者向け）
- 1部屋単位で購入（1,000万〜3,000万円）
- 管理が楽（管理会社に委託）
- 利回り：4〜6%（都心）
2. 1棟アパート・マンション
- 建物丸ごと所有（5,000万〜数億円）
- 融資を受けて大きく投資
- 利回り：6〜10%（都内）
3. 戸建て投資
- 中古戸建てをリフォームして貸し出し
- 500万〜1,500万円程度
- 利回り：10%以上も可能
利回りの計算方法
表面利回り
表面利回り（%）= 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例：年間家賃120万円、物件価格2,000万円 → 6%
実質利回り（重要）
実質利回り（%）= (年間家賃収入 - 諸経費) ÷ 物件価格 × 100
諸経費 = 管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険、空室リスク分等
実際は表面利回りの70〜80%が実質利回り
🏢 不動産投資シミュレーター
物件選びの10チェックポイント
- 最寄駅から徒歩10分以内
- 人口減少しないエリア（都心、主要駅）
- 築20年以内（新築プレミアム回避）
- 賃貸需要が強い（単身者向け、ファミリー向け）
- 管理状態が良い（共用部の清潔さ）
- 周辺の生活インフラ（スーパー、コンビニ等）
- 将来の再開発計画の確認
- ハザードマップ確認（洪水、地震）
- 過去の家賃履歴（下落していないか）
- 出口戦略（将来売却できるか）
失敗するパターン
- ❌ 業者の提案だけで即決
- ❌ 新築ワンルームマンション購入（サブリース被害）
- ❌ 利回りだけで選ぶ（地方高利回り物件）
- ❌ 自己資金ゼロのフルローン
- ❌ 管理会社に丸投げで放置