Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de louer un bien meublé avec une fiscalité très favorable. L'amortissement du bien peut réduire à zéro l'imposition des loyers pendant 15 à 20 ans.
Conditions LMNP
- Logement loué meublé (liste réglementaire des meubles)
- Recettes annuelles < 23 000 € OU < 50 % des revenus du foyer
- Si dépassement : basculement en LMP (loueur meublé professionnel)
Deux régimes fiscaux
Régime micro-BIC (par défaut)
- Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers
- CA limite : 77 700 €
- Simple mais moins optimisé
Régime réel (option)
- Déduction de TOUTES les charges (intérêts crédit, travaux, charges copro, taxe foncière)
- Amortissement du bien : 2-4 %/an sur la valeur hors terrain
- Amortissement du mobilier : 10-20 %/an
- Résultat : souvent 0 € d'imposition pendant 15-20 ans
Exemple concret
Appartement 200 000 € loué 800 €/mois à Marseille. Régime réel : loyers 9 600 €/an - intérêts 3 500 € - amortissement 5 500 € - charges 2 000 € = résultat déficitaire. Zéro impôt + report des déficits sur 10 ans.
Attention à la revente
L'amortissement déduit pendant la location est réintégré au calcul de la plus-value à la revente (régime LMP). En LMNP, l'amortissement est perdu mais la plus-value reste au régime favorable des particuliers.
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