転勤や家族構成の変化で自宅を離れることになった時、売却ではなく賃貸という選択肢があります。将来戻ることも可能で、住宅ローン返済を家賃収入で賄える可能性も。
自宅賃貸の2つのパターン
1. 普通借家契約
- 2年契約、自動更新
- 賃借人の権利強い（正当事由なく退去要求不可）
- 将来戻る可能性がある場合は不向き
2. 定期借家契約
- 契約期間満了で終了（更新なし）
- 家賃は普通借家より10〜20%安め
- 転勤帰還時に確実に戻れる
住宅ローンとの関係
住宅ローンは「居住用」の条件。原則として自宅を賃貸に出すことは住宅ローン契約違反。ただし：
- 転勤等の合理的理由があれば銀行に相談で許可出る場合あり
- 許可なしで賃貸するとローン一括返済を求められるリスク
- 投資用ローン（2〜4%金利）への借り換えが必要な場合も
管理方式
1. 自己管理
手間はかかるが、管理費ゼロ。近隣在住なら可能。
2. 管理委託
家賃の5〜10%を管理会社に支払い。集金、入居者対応、トラブル対応を依頼。
3. サブリース（一括借り上げ）
管理会社が家賃を保証。家賃の80〜85%を受取。空室リスクなし。ただし家賃見直しリスクあり。
収支シミュレーション
30年前に3,000万円で購入、築5年の戸建（残ローン2,500万円、月10万円返済）を家賃15万円で貸す場合：
- 家賃収入：月15万円
- 管理費（10%）：-1.5万円
- 固定資産税：月1万円
- 修繕積立：月1万円
- 確定申告・税金：月1万円
- 実質収入：月10.5万円
- ローン返済：-10万円
- キャッシュフロー：月+0.5万円（年6万円）
税金の注意
- 家賃収入は不動産所得（他の所得と合算）
- 減価償却で節税可能
- 住宅ローン控除は原則適用外（賃貸化後）
- 青色申告で65万円控除可