Après avoir atteint 4,5 % au pic de 2024, les taux de crédit immobilier se sont stabilisés en 2026 autour de 3,4 à 3,9 % sur 20 ans. Acheter reste possible, à condition de comprendre le nouveau cadre HCSF (35 % d'endettement maximal) et les leviers de négociation.
Taux du crédit immobilier en 2026
| Durée | Taux moyen | Meilleurs dossiers |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,15 % | 2,95 % |
| 20 ans | 3,60 % | 3,35 % |
| 25 ans | 3,85 % | 3,60 % |
La règle des 35 % : le plafond HCSF
Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose aux banques un taux d'endettement maximum de 35 % (assurance incluse). Cette limite est stricte — seuls 20 % des dossiers peuvent être accordés en dérogation (primo-accédants, investissements locatifs).
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Les 7 leviers pour obtenir le meilleur taux
- Passer par un courtier : Pretto, Meilleurtaux, CAFPI négocient en volume. Économie moyenne : 0,1 à 0,3 %.
- Augmenter l'apport : 20 % d'apport vs 10 % peut faire gagner 0,2 %.
- Réduire la durée : 20 ans vs 25 ans = -0,2 à -0,3 %.
- Mettre en concurrence au moins 5 banques
- Assurance emprunteur déléguée : loi Lemoine 2022 permet la résiliation à tout moment. Économie moyenne : 5 000 à 15 000 € sur la durée totale.
- Domiciliation des revenus : obligatoire en négociation (mais sans exclusivité garantie).
- Optimiser votre situation professionnelle : éviter de changer d'emploi dans les 6 mois précédents.
Frais annexes à prévoir (au-delà du prix du bien)
- Frais de notaire : 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf
- Frais de dossier bancaire : 500 à 1 500 € (négociables)
- Frais de garantie : 1 à 2 % du montant emprunté
- Frais de courtage : 0 à 1 % selon le courtier
- Assurance emprunteur : 0,10 à 0,60 % du capital selon âge et santé
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